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疫情防控之下土地市场如何应对

2020-03-31 13:42:57    来源: 中国自然资源报    作者:王建武

当前全国疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复。疫情发生以来,远程办公、线上课堂、云交易等新技术、新业态、新模式快速发展,不仅缓解着疫情造成的冲击,也将给中国经济带来新机遇。我们应重新审视继续前进中要面临的复杂问题,总结有益启示和有效经验。作为我国供给侧改革最主要市场之一的土地市场,应该如何调整应对?值得我们站在社会经济发展全局角度进行深入思考。

主动作为,加大基础设施建设用地供应

经济学理论提出拉动经济的“三驾马车”分别是投资、消费和出口。参考SARS期间消费的表现不难发现,SARS的爆发对消费产生了显著的负面影响,且短期之内很难有“报复性”复苏。从这次新冠肺炎疫情在出口方面造成的影响来看,疫情本身对其他国家产生了冲击,外部需求增速面临放缓压力,叠加全球经济仍有放缓趋势,“双重”放缓背景下,出口在短期内出现“报复性”增长的空间有限。投资方面,最核心的两个项目则是房地产和基建。“房住不炒”的定位没有改变,政策放松空间有限,房地产投资回升空间有难度。故短期经济回升的最大动力,很有可能来自基建。

今年2月以来,党中央和国务院多次召开会议,要求加快推动建设一批重大项目,提出要加大新投资项目开工力度,加快在建项目建设进度,显示了政策力图通过基建投资来稳定经济增长的意愿。

疫情结束后,在大力推进基础设施建设方面,如何做好用地供应和保障,更好地发挥土地作为供给侧引领的作用?一方面,做好传统基础设施建设用地供应,包括交通、物流、能源、水利、物流、城乡公共服务、疫情防控、医疗卫生、文化、教育、体育等基础设施建设、民生保障重大项目、重大工程,其中特别包括园区建设、生态环保、公路、轨交等行业,预计未来基建投资发力,这些行业依然是主要方面。另一方面,做好科技基础设施用地供应计划,并配套优惠政策,包括5G、人工智能、半导体、工业互联网/物联网、新能源 汽车这些科技基建。既利于短期稳增长,又利于稳就业,特别是大学生的就业。数字化、网络化、智能化本身也符合全球大趋势。

基建发力点依然可能存在于园区建设、生态环保、公路、轨交等行业,预计未来基建投资发力,这些行业依然是主要方面。除此之外,通信等新基础设施也可能成为基建投资发力的选择方向。

适当扶持,稳定房地产住宅用地市场

在疫情期间,房地产领域三种现象值得关注:一是售楼处暂时关闭,线上交易开始增加,但直接通过网上平台完成交易的占比少,基本属于总价低、投资属性强、年前已经开始走流程的项目。二是出现了商业地产领域减免租金。住房租赁市场方面,广东部分地区出台了相关租金减免政策,其他地区更多停留在相关机构呼吁上。总体上看,类似减免租金的做法是值得肯定的。三是限制开工。就目前来看,工地以停滞为特征,这会影响今年第一季度供应端的数据。

近几年在“房住不炒”的主基调下,政策调控整体处在严紧状态,需求释放节奏趋于理性,2019年全国商品房销售面积已出现调整势头。在当前行业背景下,疫情短期内对房地产市场的影响或较为显著。目前房地产企业多采取高周转、高负债的策略,资金回笼受限,这对企业的影响不言而喻,一定程度上加大了整个行业的运行风险。

从城市或区域的角度看,疫情对于三四线城市影响较大。按照过去的营销惯例,春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。从近期各地的疫情防控情况看,不仅售楼处关闭,部分进出通道也处于严控状态。所以客观上说,三四线城市今年返乡置业需求难以释放,部分房地产企业必须调整随后的营销策略。

为了做好房地产市场特别是住宅用地市场供应,保障房地产用地市场平稳运行,房地产住宅用地市场应适当推出支持政策,缓解投资、竣工下行压力。具体包括调整保证金缴纳比例、土地出让金可延期/分期支付、顺延土地开竣工时间、土地出让方式调整为网上挂牌出让等等,旨在缓解销售活动停滞带来的房地产企业流动性风险,以防其拿地资金压力影响地产投资和竣工。在这些政策支持下稳定房地产市场投资,确保房地产市场不会出现大幅度的下滑,对经济增长形成一定支撑。

突出重点,支持相关产业用地供应

疫情期间,我国工业发展受到较大冲击。从反映经济的一些指标看,国家统计局公布的2020年2月数据中,中国采购经理指数受新冠肺炎疫情影响较大,制造业为35.7%,比1月下降14.3个百分点;非制造业商务活动指数为29.6%,比1月下降24.5个百分点。2月制造业采购经理指数创下历史最低纪录,上一次最低出现在2008年金融危机期间,为38.8%;非制造业商务活动指数同样为历史最低水平,这一指标此前从未低于50%。

为了应对疫情,国家出台了一系列的稳增长政策,其中包括帮助中小企业发展的相关优惠措施,一些地区免除了疫情期间工业用地租赁费用。可以从以下几个方面考虑对产业用地的政策支持。

企业以租赁方式(含先租后让)从政府或国有企业取得的产业用地,建议地方政府根据实际情况,适当减免疫情期间的土地租赁费用,可以根据地方疫情轻重程度确定减免租期。

消除疫情对合同履约的影响。包括受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限,交地时间相应顺延;土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延,可在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间,也可以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验;在全生命周期履约监管时,对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形,应予充分考虑,免除相应违约责任。疫情期间暂不开展实地履约巡查。

加大相关产业用地供应和政策支持力度。鼓励企业盘活存量资源投资医药医疗健康产业,养老产业。大力推进生物制药、化学制药、医疗器械、日用品加工生产等产业土地优惠政策。研究制定对旅游、餐饮、住宿、交通运输等受冲击较大行业的土地倾斜扶持政策。

加强对土地市场影响宏观经济运行监测分析。根据疫情防控动态,及时掌握土地市场运行态势,充分运用市场化手段,科学施策激发土地市场活力。充分预估疫情对经济社会的影响,避免经济出现大的波动,守住经济发展目标底线。

(作者单位:自然资源部不动产登记中心)

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