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优化资源配置 服务产业升级

2020-06-17 13:39:16    来源: 中国自然资源报    作者:郑雪蕾

位于北京东南角亦庄的北京经济技术开发区(以下简称经开区),是一个充满朝气、面向未来的宜业宜居绿色城区。经开区是北京工业用地供应主要来源地。据统计,2019年北京共成交28宗工业地块,其中15宗来自经开区。按工业用地计算,经开区2018年地均工业产值237亿元/平方公里,汇聚了全球40多个国家和地区的2.2万多家企业,堪称无人驾驶、探空火箭、基因制药等诸多专精特新“小巨人”企业的创新孵化场。

“引领新常态、打造高精尖、服务京津冀”是北京市赋予经开区的新使命。今年3月25日,经开区发布《关于促进城市更新产业升级的若干措施(试行)》,提出将通过对存量工业用地高起点、高标准循环利用,支持企业快速健康成长,实现区域与企业的共同发展。

城市更新产业升级背景下,如何高效利用有限的土地资源,让既有项目获得新生、提升功能、增添活力,实现效益最大化?作为发展高精尖产业的关键性资源,存量工业用地如何实现高起点、高标准循环利用?经开区用地管理部门不断创新,并在实践中积累了经验和做法。

探索弹性年限出让,提高工业用地利用效率

1992年,经开区开工建设。经过20多年的发展,经开区存在一些停产、半停产企业。这些企业占用土地,却不能进行生产,没有产出。与此同时,未出让的能够利用的土地资源日益减少。

“工业土地出让年限一般为50年,但一般企业的产业生命周期不超过20年。20年后,部分企业无法正常、高效生产,这会造成企业手里的土地不能应用尽用。而此时,经开区还要面临优秀企业及项目因土地资源有限无法落地的困境。” 经开区开发建设局局长王俊杰表示。

现实的矛盾为破解困境提供了有益的提示:缩短工业用地出让年限,差异化供应工业用地,采用灵活多样的工业地的供应方式才是解决低效用地、促进区域产业高速发展的有效途径。

2013年,《北京经济技术开发区关于进一步加强工业用地管理,提高土地节约集约利用水平的实施意见》发布,工业用地出让年限由原来的一次性出让50年调整为“一般不高于20年”。如果20年后原用地企业“达到入区时承诺的经济指标,仍然正常生产并保持增长态势,可以申请延期使用土地”。

缩短工业用地出让年限,一方面在满足企业用地前提下加快工业用地流转速度,提高经开区土地集约节约利用水平;另一方面减少了企业的前期投入成本,使企业能把有限的资金尽量多地投入到生产中去,集中力量发展产业。

在经开区5年实践经验基础上,2018年,《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》出台,提出在包括经开区在内的北京市内19个重点区域启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,除了极特殊情况,土地出让年限缩短到20年以内。

创新先租后让,加快土地循环利用

解决了工业用地流转速度问题,经开区用地管理部门又开始了在盘活存量资源、增强土地管理灵活性上的积极探索。

2019年,《亦庄新城工业用地先租后让实施方案(试行)》发布,提出亦庄新城工业用地将采取“先租后让,达产出让”的方式供应,即采取首期租赁,租赁期最长不超过5年,达产后再予以出让的供地方式。方案旨在盘活亦庄新城土地资源,支持高精尖产业发展和融合,促进落地产业项目尽快达产,推动实体经济发展。

“先租后让”方案,即在项目入驻时,企业以租赁的方式获得土地使用权。根据方案,竞买保证金按土地出让起始价的25%收取,竞买保证金在土地公开出让成交后转为5年租赁期的土地租金。如项目在约定时间内符合达产指标,再以协议方式出让土地,缴纳相应的价款,地价款按竞得地价总额扣除已缴纳租金的差价确定。租赁期和出让期年限之和不超过20年。另外,在租赁期满前无法满足达产标准的企业,可以申请续租期1年,1年后仍无法达到标准,经开区将收回土地使用权。

经开区开发建设局局长王俊杰表示,通过这种方式可以加快土地循环利用、防止企业囤地,倒逼、刺激企业提高生产积极性,对企业来说通过这项政策也可降低前期土地投入、实现快速达产。他说, “在亦庄新城范围内推行工业用地‘先租后让,达产出让’,让土地资源供给真正投产、有能力达产企业,实现了土地资源高效集约利用,为高精尖产业重点项目留足了产业发展空间”。

创新土地开发利用模式,实现产业升级

目前,经开区已成为北京高精尖产业主阵地。有着机器人领域“达沃斯”之称的世界机器人大会的永久会址便位于亦庄新城核心区北京亦创国际会展中心,其前身曾是北人印刷机械股份有限公司的印刷老厂房。在传统印刷行业不断衰落,首都城市功能定位和区域发展有了新要求的背景下,经开区开发建设局主动介入,协助北人集团通过改造升级,使老厂房完成华丽变身。通过“世界机器人大会永久会址”建设,北人集团成为经开区传统制造业转型升级的典型实例之一,也是经开区城市更新产业升级的实现方式之一。

按照北京市要求,经开区在高质量发展背景下,要创新土地开发利用模式,试点土地创新政策,积极盘活存量资源,增强土地管理灵活性,保障高精尖产业项目用地需求。

目前,经开区城市更新产业升级除了鼓励产业升级之外,还有允许转型为产业园区和提倡政府收储、回购两种方式。“城市更新不仅能够调动土地使用人的积极性,还能调动具有先进园区运营经验的运营方和社会资本主体等各方的积极性,并吸引优秀运营技术和社会资本进入经开区,参与区域建设,实现共同发展。”经开区开发建设局局长王俊杰表示。

鼓励产业升级方面,经开区提出,在符合上位规划的前提下,产业升级新项目应当符合亦庄新城产业发展导向及入区标准,鼓励通过提容增效对厂房进行升级改造,以满足自主产业升级需求。

允许转型为产业园区方面,要求建成时间不少于6年的工业项目,经批准可以转型为产业园区,同意以出租房屋的方式引进产业项目。

提倡政府收储、回购方面,原项目无法继续实施的,提倡以合理的补偿价格收储回购,以盘活重新利用。

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关键词: 项目用地
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