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“双信地”的前世今生

2020-09-22 14:09:30    来源: 中国自然资源报    作者:周楚军 王青青 王近

8月20日,江苏省太仓市5宗产业用地按照“双信地”出让模式2.0版集中挂牌,意向竞买人分别按照各自需求选择了相应的模块方案。这是江苏省自然资源厅推出的“双信地”出让模式升级版的具体落实:从需求导向、定制服务、要素集成三个方面,提出了“模块式、可选择、集成化”的优化升级方案。

什么是“双信地”,和常规用地出让模式相比区别在哪里,优势如何体现?近期本报记者赴太仓探求答案。

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“双信地”诞生

太仓,濒江临沪,是苏州市的县级市。全国首个“双信地”就在这样一个“现代田园城”中孕育诞生。

太仓市自然资源和规划局建立了企业(重点项目)挂钩联系制度以及重点项目到人、到企的服务体系,在今年在疫情期间走访调研中,他们了解到了小微企业的真实困境,也在此过程中梳理了关于产业用地的难点问题,有了打通堵点、改革创新的初步设想。周边省有“标准地”“定制地”的做法,他们结合前期的调研成果,给自己提出一系列问题:怎样通过土地出让模式的创新为企业节约成本?怎样以土地营商环境的优化挖掘企业发展潜能?怎样通过社会主义市场经济中契约精神的构建来建立对等的政企关系?激发土地市场活力?怎样通过土地储备工作的改革创新和转型在新形势下让土地储备工作有更大作为?

针对问题,太仓局组建团队开展了无数次的讨论,最终提出“双信地”的概念。

“双信地”出让模式,最初是“双信三即”,“双信”是“政企互信+企业诚信”,以诚信为桥梁,架起的一座高速通道。

“三即”的第一个“即”,成交即发证:签订土地出让合同当天发放《建设用地规划许可证》。第二个“即”,交地即开工:交地日当天发放《不动产权证书》和《建筑工程施工许可证》,企业取得《建筑工程施工许可证》即可进场施工。整个事件跨度由原来的100多天压缩到了30天。第三个“即”,竣工即登记:通过竣工验收即发放《不动产权证书》,响应了省厅的“交房交地即发证”要求。

“双信三即”突出的是双向的信用。政府承诺了这三个即,企业则要以“合同+协议”的模式,承诺做好按照土地出让合同、“双信”协议以及规划设计要求进行项目开发建设,遵循“双信”协议书中承诺的包括投资强度、开竣工时间、亩均税收等所有条件。

把产业用地常规出让模式和“双信地”出让模式进行对比。在常规出让模式中,一共有16项,从前期准备、政府报送规划设计要求直到交地确认、办理《不动产权证书》,再到企业方案设计、方案审定、办理《建设工程规划工程许可证》,再到施工图设计、再到图审。从签订土地出让合同到领取施工许可证,从第7项到最后一项,一般最快的速度是100天,最快速度是指在只要企业提交申请资料,当即、半小时、半天内就办理完成的速度下,也需要100天。

“双信地”出让模式是一个闭环,以“政企互信”和信用监管贯穿全过程,政府方由储备中心做好“三净”,包括“地上净、地下净、权属净”。之后是挂牌出让,时间是30天,其中公告期20天,挂牌期10天。30天之后签订成交确认书,5天后按规签订土地出让合同。签订土地出让合同时发放《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》,土地出让合同中载明,在签订土地出让合同30天内交地。交地时发放《不动产权证书》,这就是省厅的“交地即发证”,同时发放《建筑工程施工许可证》。“竣工即登记”,只要企业通过竣工验收,就发放《不动产权证书》,以上是政府方做到的内容。

企业方在提出用地预申请,经土储和资规预审同意之后,开始做方案设计,与此同时,太仓工业用地的预审小组预审,企业仅仅可以只用信用承诺的方式,承诺投资、产业、税收、环保、能耗等指标,比如企业承诺每亩投资达到500万元,每年亩均税收达到50、60万元,这是企业的承诺。在这之后,企业需要在60天内完成环评、图审、人防、消防、施工单位的招标、合同归集,在交地的那一天可以给领取《不动产权证书》和《建筑工程施工许可证》,企业按法依法进场施工,接下来就是相对漫长的建设施工过程。之后竣工的时候按规划核实验收之后就给企业发放《不动产权证书》,整个过程,政府方、企业方要做到守信,企业要做到各项指标达标。这个闭环的链条中,通过信用从头至尾的监管。

“双信地”2.0升级版

“常规地”和“双信地”两者的差异在哪里?据江苏省自然资源厅权益处处长吴飞介绍,“双信地”出让模式是一个全生命周期闭环的链条,企业方与政府方在运转中类似双螺旋式地向前推进。在“双信地”出让模式中,强调的是“双信”,是全生命周期的监管。“双信地”与“标准地”的区别:“双信地”可以达到“三净”,而“标准地”只能达到“净地”。在“双信地”中,政府基于互信、诚信承诺“三即”,而“标准地”只提供咨询、代办服务。时间周期上,“标准地”只能达到一般的服务周期。

市土地储备中心的全面介入,做到了“统一收储、逢拍必储”,常规模式中的1~5项由土地储备中心来牵头完成,也就是前期准备、报送规划设计要求、评估地价、工业用地上市会商小组甚至包括挂牌,都可以由土储落实,同时还增加了“九评合一”、“三净地”等工作内容。

常规的第7项即签订土地出让合同,一般是100天,这样的100天,是比较快的常规模式的时间,但在实际操作过程中,甚至超过100天。因此,在评估一个企业能不能按照“双信地”模式出让,除企业承诺的投资强度和亩均税收之外,土地储备中心重点评估的是这个企业能不能做到“全力以赴”。因为选择“双信地”出让模式之后,企业签订了 “双信”协议,那必须要在30天内完成,所以企业必须全力以赴。这个全力以赴,体现在企业需要确定施工单位、图审、设计方案审核及作价、价格谈判过程中。企业方整个过程要抓时间,强效率,通过“双信协议”对双方产生信用监管。

在跟踪“双信地”出让模式过程中,江苏省自然资源厅和太仓市局又发现了一些新问题。

太仓以《太仓市国有储备土地“双信”出让公告》专属名称挂牌了三宗“双信地”。第一个是4月30日发了两本证;第二个交地的日期是5月25日,发了两本证。第一个企业非常成功。第二个企业,在核发《建设工程规划规划许可证》时,迟了18天,但还是做到了“交地即开工”。第三个企业,《建设工程规划许可证》迟了5天,第二即“交地即发证”,不动产证是当天发的,但是施工许可证晚了1天。

从7月11日开始,太仓市“双信三即”供地模式的尝试就停下来了。在实践后停下来思考,是为了进一步创新。

对于出现的情况,他们这样分析:企业对第一个“即”非常欢迎,现在土地资源非常紧缺,很多企业有项目,但是不是特别优秀的项目,在太仓不一定能拿得到地。政府对项目的要求很高,如果企业能够拿地,在第一个“即”(签订土地出让合同时),企业特别有获得感。

改革创新,不仅仅是时间上的缩短,更要体现“用户思维、客户理念”,优化营商环境不仅要速度更要有质量。重大项目,拿地200~300亩,怎么可能在30天内完成工程设计呢?太仓是德企之乡,外资项目较多,有一家德资企业的外墙设计历经半年,方案设计修改数十稿才最终确定。对做重大项目,对做设计要求比较高的项目,对外资企业,“双信三即”很难实现。

对此,省厅权益处给太仓市提出升级“双信地”模式。在省厅的指导下,太仓市从需求导向、定制服务、要素集成三个方面,提出了“模块式、可选择、集成化”的“双信地”出让模式优化升级方案。将这一理念贯穿于土地出让的全链式管理过程中。这是“双信地”的全链式管理,“争-储-净-配-登-管”,配就是资源配置(原来所说的供),管理是全链的管理,每一个环节都融合了管理。所有者权益年度工作计划中的前端、中端和后端转换为事前、事中、事后,事前完成“三净地”,做好“九评合一”,事中构建“双信地”,事后确保“放心地”。

按发展需求定制服务

太仓市按照省厅关于“合同+协议”的出让管理要求,事前约定,项目达产后考核,在整个过程做到“双信”信用的监管。事前用地预申请阶段根据企业承诺约定包括了投资强度、税收、产业等多项内容,并由企业根据拟投资项目的投资进度、规划设计、招标建设、投产运营等时效需要,自行选定竞得后的行政许可证照办理时限的路径模式。在土地预公告中有四至范围、范围、亩数等要求,明确产业类型,比如智能制造产业,要求投资强度500万每亩,税收达产后50万每亩等。企业若符合要求,则签订“双信协议”。

事中的第一个阶段“成交即发证”,升级为“成交阶段”,第二个阶段“交地即开工”,升级为“交地阶段”,第三个阶段是“竣工阶段”。

第一个阶段,成交阶段,企业根据实际进度和需要可进行三种选择:模块A,向企业发放两本证,《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》,操作要求高但也是最为高效。模块B,确保发放《建设工程规划许可证》,完成《设计方案审定意见》,操作相对简单、效率略低。模块C,可选《建设用地规划许可证》,最易操作但是进展最为缓慢。

第二个阶段,最快的是A《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》,也就是“双信三即”中的第二即“交地即开工”,企业可以根据自己的实际情况进行评估,能在预期时间内完成图审的,选择A。比预期稍晚一些的,可以选择B。无法按期完成图审的,可以选择C,仅办理《建设工程规划许可证》和《不动产权证书》。最慢的D,只领取《不动产权证书》,“双信地”出让模式中的D项符合省厅的“交地即发证”的要求。第二个阶段,总共是4个模块。

第三个阶段,竣工阶段,只有一个模块,企业竣工了就一定发《不动产权证书》,这是政府的承诺。

这样第一阶段3个模块,第二阶段4个模块,第三阶段一个模块,每个阶段勾选一个选项,一共有11种选择。其中最快的就是“双信地”的第一个项目,AAA,实现“三即”。最慢的可以选择CDA,也有的企业可能选BBA,也有的企业第一阶段最慢,选择C,但是30天内有可以拿《施工许可证》的条件,也可以选CAA。按照这个模式,每个企业都可以做“双信地”。这就是目前实施的“模块式、集成化、可选择”的优化升级内容。

就在8月20日,5宗产业用地按照“双信地”出让模式2.0版集中挂牌,意向竞买人分别按照各自需求选择了相应的模块方案。

企业有可选择的自由,通过权衡与选择,实现履行社会责任和追求经济效益的综合价值最大化。此举更加适应了产业发展需要和企业发展战略,有效提升了土地资源配置效率。在项目验收后,主要着重三个方面:投资情况;产出情况;全生命周期监管.例如企业生存的30年,每年都按照“双信协议”考核税收。注重实质性的罚则,最重的罚则,是无偿收回土地使用权,当然,政府部门的失信,市委市政府也会对部门、对区镇年度考核中进行扣分。

太仓作为德企之乡,目前已有341家德资企业,每年以35家左右的新增数量递增,接下来将推进“德企定制”,满足太仓庞大的德企用地需求;三是探索“双信地”竞税收方式,以亩均税收最高者为确定最终竞得人,将亩均税收转变为可明码标价的“硬实力”来参与土地竞拍,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,进一步提高土地配置效益。

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