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河南省鄢陵县:为乡村振兴注入新动能

2020-12-16 13:49:36    来源: 中国自然资源报    作者:张永强 崔潇

为了打通农村集体土地直接入市渠道,河南省许昌市鄢陵县在改革试点过程中制定了农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法、基准地价和入市流程,建立了集体建设用地交易平台,截至目前已完成农村集体经营性建设用地入市8宗、面积345亩。目前,5批15宗面积合计500余亩的土地正在土地交易网公示。其中,商服用地4宗、工业仓储用地6宗、公共管理用地1宗、公共服务用地2宗、农村经济组织(合作社)用地2宗。此外,各乡镇还有11宗符合入市条件的申请入市土地,也正在按流程加快推进。

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建成后因种种原因未被利用的黄龙社区成功入市。 本报记者 张永强 摄

规范土地入市交易程序

“土地入市交易要有章可循、有法可依。”据鄢陵县自然资源局局长田超群介绍,为了确保入市交易程序合法、合规,在改革试点进程中,鄢陵县研究制定了一系列政策文件和技术规范,从入市主体和入市地块的合法确认到入市方式及程序等方面都明确了具体运行步骤。

一方面,在认真摸清底数的前提下,确定了入市主体和范围。鄢陵县通过全面深入细致核查,摸清了存量集体建设用地底数:全县宅基地面积107529.8亩,集体工业仓储用地面积7496.35亩,其他16168.25亩(公共管理服务用地3787.33亩、道路用地6753.05亩、特殊用地5627.87亩)。在此基础上,鄢陵县对各种用地分门别类做出处置意见。“哪些需要整治还田,哪些需要规划指引建设宜居村庄,哪些需要入市交易,我们都做了科学规划和初步宏观把控。”田超群介绍,鄢陵县以“符合规划、用途管制、依法取得”为原则,定基础、定规模,解决了哪些地可以入市的问题,并按照“多规合一”的要求进行比对分析,分类确定可入市土地类型。最终鄢陵县规定,行政区域内依照国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地允许入市,并着力推进其他历史原因遗留的已建成集体建设用地入市。在入市主体方面,鄢陵县规定,对镇集体所有的土地,由镇人民政府代作为入市主体,对村组集体所有的土地,由其村委会作为入市主体。

另一方面,严格入市程序,保障农民利益。“为充分发扬村民民主权利,由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市。”田超群表示,鄢陵县制定了周密的入市交易程序:村集体先行酝酿,严格执行“四议两公开”制度,村民表决决定,逐级向上申请;乡镇审核地块权属,消除纠纷隐患;县里审查符合规划、用途管制、依法取得三个基本前提,做到底清数明。入市项目获批后,村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”,由村民自主决策、决议入市。“四议两公开”,即村党支部研究并提议、村“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议,决议结果和决议实施结果向全体村民公开发布。

“我们还规范了土地后期监管,严防限制用地和禁止用地项目借机入市。”田超群表示,集体经营性建设用地使用权人严禁擅自改变规划条件,根据土地用途管制原则禁止农用地以建设用地名义出让、租赁,以及农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资(入股)。

统筹兼顾各级收益分配

“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损,这是我们始终坚守的三条底线。要让农民看到农村集体经营性建设用地入市带来的好处。”田超群表示,为了保障农民利益,鄢陵县对土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等进行了规定,明确了各级收益分配比例以及怎么使用的问题。

鄢陵县以“同权同价”为出发点,综合考虑土地用途、区位等情况,精心核算集体经营性建设用地成本和收益对比,合理确定调节金征收比例。按照县城规划区内、县城规划区外乡镇规划区内、乡镇规划区外三种情况,确定“按类别、有级差”的调节金收取方式,对工业仓储、公共管理和公共服务用地、商服用地按一定比例征收。在集体与群众的利益分配上,鄢陵县差别化落实集体内部入市收益分配,区分镇、村、组三种类型:乡镇一级的收益以基础设施、民生项目支出的实物形态落实收益共享;村集体收益不直接分配,用于追加量化为农户股权,享受收益分红;村民小组的收益,一部分作为集体提留收缴,其余可以用现金形式在成员之间公平分配。

其中,调节金征收按出让金总价款的一定比例从出让金中提取:商服用地:1~2级按30%,其他级别统一按25%;住宅用地:1~2级按25%,其他级别统一按20%;公共管理和公共服务用地:统一按20%;工业仓储用地统一按20%。调节金全额上缴地方国库,纳入地方一般公共预算管理。鄢陵县农村集体经营性建设用地入市试点期间,调节金按县级、镇级4∶6比例分成。

全部土地价款在缴纳土地增值收益调节金后,由入市主体进行分配:一是支付土地评估、测绘、交易等费用;二是支付征地补偿款(原则上按村民70%、集体30%进行分配)、青苗、地上附属物费用;三是农村集体资产净收益部分管理使用。对此,该县明确,资金优先用于集体经济的扩大再生产,特别是对农民群众广泛参与、辐射带动作用强的项目优先列支,保证村级集体经济不断发展壮大。这部分资金的提取比例原则上不低于净收益部分的30%。补充村级组织运营费用的提取比例原则上不高于净收益部分的5%,单笔不超过5万元。基础设施和公共服务设施建设运营费用提取比例原则上不高于净收益部分的30%。净收益部分有盈余时,在做好扶贫帮困的基础上,依照相关规定向成员进行分红,分红比例不高于净收益部分的30%。

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关键词: 不动产登记
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