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江苏省泰兴市农村集体经营性建设用地入市

2020-12-29 14:32:00    来源: 中国自然资源报    作者:孙红东

江苏省泰兴市在坚持土地性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下,依法依规、稳步推进农村集体经营性建设用地入市试点改革工作,较好地兼顾了集体、农民和企业各方权益。2020年,该市累计出让、出租集体经营性建设用地43宗1093.6亩。

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泰兴市镇西村在村委会召开集体土地入市讨论大会

坚持农民主体地位,全程维护基层村组和农民的权益

在农村集体经营性建设用地的试点中,土地所有权人是入市的主体,由代表其行使所有权的农村集体经济组织负责入市工作。为了充分保障农民的知情权、参与权和决策权,泰兴市明确入市的补偿安置、方案制定、土地价格、交易方式和使用权到期处置方式等重大事项,必须全部经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的表决同意。同时,在农村集体经济组织所在地须公示无异议。入市全过程必须尊重农民意愿,并调动农民群众参与和支持改革的积极性、主动性和创造性。

泰兴市全程维护基层村组和农民的切身权益,明确集体土地来自农村,关乎基层民生,入市改革成果优先归农民公平分享。一方面,农民的土地补偿安置得到足额保障。自然资源、人社和财政部门会同乡镇(街道)联合建立了入市地块补偿安置资金、标准和落实情况前置审核机制,确保农民从集体土地入市中取得的直接性补偿收益与国有土地征收保持基本一致。凡是土地补偿资金不足额、农民社会保障和安置人员未落实的地块,一律禁止入市交易。另一方面,农业农村优先享有入市收益。泰兴市通过建立土地出让收益城乡分配机制,实现农村集体经营性建设用地再转让收益,提高土地出让收入和增值收益用于农业农村的比例,明确出让净收益主要归集体经济组织所有。乡镇(街道)入市净收益的分配和使用向建设用地所在村倾斜,主要用于集体经济增收项目、社会保障、基础设施建设和提升农村公共服务等公益事项,实现土地出让收益取之于农、用之于农。首批入市地块已惠及农村集体经济组织91个、农民2.6万人。

集体土地是农业之资、农民之根,是乡村振兴的关键要素。泰兴市明确集体经营性建设用地入市用途严禁用于商品住宅开发,而是要重点保障乡村振兴项目,重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设,优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目,兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施用地。

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村民阅读集体土地入市通知

入市条件安全可控,入市途径灵活多样

为了确保入市试点工作在依法依规、安全可控的条件下开展,泰兴市明确农村集体经营性建设用地应符合以下几个基本条件:产权明晰、无权属争议,已依法办理土地所有权登记,未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利;需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕;具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但农村集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;土壤环境质量符合建设用地土壤污染风险管控标准。

泰兴市镇西村村民签署首宗集体土地入市委托(70919)-20201229134006

村民签署首宗集体土地入市委托书。吴国栋 摄

泰兴市采取了多样化的入市途径:一是优先使用存量农村集体经营性建设用地直接就地入市。符合入市条件的工业、商业、乡村旅游、养老以及农产品冷链、仓储和销售等经营性用途的集体建设用地可就地入市。二是依法审批农用地、未利用地获得农转用后手续入市。参照《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》《泰兴市贯彻实施〈江苏省征地补偿和被征地农民社会保障实施办法〉若干问题的规定》等规定落实农民安置补偿和社会保障后再行入市。三是异地布局调整后入市。在保证耕地不减少、建设用地不增加的前提下,可以先垦后用,将腾挪出的建设用地指标在市域内调整使用。四是零星地开展国土空间综合整治后入市。整治历史形成的零星分散的存量农村集体经营性建设用地,重新划分宗地并调整确定产权归属后,按照新的规划条件入市。

农村集体经营性建设用地以出让、租赁和作价出资(入股)等方式入市。出让即集体经营性建设用地所有权人将使用权在一定年限内让与土地使用者。租赁即将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者,租赁期限5年~20年不等。作价出资(入股)即农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的使用权作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业,股权由集体土地所有权人持有。

这些灵活的方式为基层镇村实体经济和中小企业发展用地提供了政策支撑,有效地解决了发展用地难题,全面保障了各类项目成功落地。例如:位于泰兴市农产品加工园区的龙洋木业公司获得了242亩集体经营性用地使用权后,将投资10.5亿元扩大高档板式智能家具生产规模,项目竣工投产后,销售和税收有望翻一番;位于泰兴市虹桥工业园区的宝能绿色智能装配式建筑科技产业园项目,以先租后让的供地新模式,获得了180亩集体经营性用地租赁使用权,项目一期将投资16.9亿元生产装配式玻璃建筑幕墙、外立面幕墙、厨卫一体化和智能家居产品。

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关键词: 建设用地
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