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打出“组合拳” 盘活存量地

2021-02-25 09:57:41    来源: 中国自然资源报    作者:曹开宇

浙江省杭州市萧山区通过实施亩均论英雄、规范工业用地二级市场等政策,推动了工业用地有效盘活流转,保障了工业存量用地“专地专用”。据统计,2020年萧山区通过实施96个存量工业用地有机更新论证项目,新增地上总建筑面积约322.25万平方米,盘活存量工业用地4062.84亩,新增投资150亿元。

加强市场管理,杜绝工业用地擅自改变用途

萧山区出台的《关于规范工业用地二级市场管理的实施意见》明确,通过二级市场转让、股权变更等导致工业用地使用权转移的行为时,引进的工业项目必须符合区工业类产业导向目录,且企业在落地前,须与属地镇街、平台签订《产业项目履约监管协议书》后方可办理过户登记。此外,严格控制工业用地分割转让,杜绝在转让过程中出现资本炒作的情况,确保工业用地二级市场规范有序,工业用地地价得到有效控制,杜绝工业用地擅自改变用途。

在此基础上,萧山区搭建了工业用地二级市场交易平台,建立健全了“信息发布——达成意向——签订合同——履约监管”的管理流程,为工业用地出让人和受让人提供土地信息核实和发布、交易指导等服务,确保交易的工业用地权属清晰、权利明确、交易安全。该区还充分发挥平台的监管职能,对导入的产业导入前鉴别判定、导入后达产履约情况等进行全过程跟踪,并根据出让、股权变更等多种情况,开展分类指导和督促,保障工业用地流转后的导入产业质量。

推进存量整理,引导工业项目向园区集中

针对工业园区土地利用效率不高、产业结构不合理、产业类型落后等情况,萧山区按照改造提升类、优化转型类、综合整治类“三大类型”对51个镇街工业园区进行分类管理,其中28个纳入优化转型类,14个纳入改造提升类,9个纳入综合整治类。此举提升了镇街工业园区规划开发水平和投入产出强度。

与此同时,该区划定了33个200亩以上的工业集聚点,支持集聚点内企业开展存量工业用地有机更新。对开展有机更新的工业项目,根据项目所在区域开展差别化支持,引导工业项目向园区和产业集聚点集中。例如:对位于经认定的镇街工业园区、“4286”产业载体内的工业企业实施有机更新项目或村集体建设用地建设标准厂房项目,其容积率额定为3.5和2.5,较园区外2.0和1.5的容积率有较大突破。

根据前期企业有机更新的成功经验,萧山区总结了清理腾退让出发展空间、容积改造提升产出能级、差别处置续期倒逼转型升级等多种方式,并形成了更新模板,方便企业复制改造。截至目前,已有96个有机更新项目通过论证,盘活存量工业用地约4062.84亩。在此基础上,该区加强企业、镇街与国资平台、产业运营商合作,由产业运营商负责基础设施提升、招引优质项目以及园区运营管理等。例如:河上镇盘活原杭州万成服装有限公司的地块,通过与华夏幸福基业股份有限公司合作,围绕新材料产业,已引入10多家企业,建成了杭州新材料产业园。

实施政策激励,提升工业用地利用效率

萧山区通过开展企业亩产效益综合评价,引导企业提高用地效率。截至目前,已将5556家主体(另有3519家承租企业和子公司)列入考评范围,对规上企业A、B类评价数量由70%提升至85%,对亩均税收1万元以下的企业一律列入D类,倒逼企业发展壮大。该区明确税收、用地、用能、用水、排污、创新、金融、财政等资源要素供给价格和供给方式实行A类~D类差别化政策,引导更多生产要素向高质量发展主体集聚,助推低效企业转型升级。

针对早期出让的工业用地使用权即将到期的情况,萧山区出台了《工业用地土地使用权出让续期办法》,对产业导向为鼓励类或允许类,企业亩产效益综合评价等级为A、B类的宗地,一次最长续期为20年。企业亩产效益综合评价等级为C、D类的宗地,一次最长续期为3年。截至目前,已对841宗土地予以续期,共计面积约9430亩。

同时,升级企业有机更新政策,对企业厂房改造扩展空间的,不仅予以资金的扶持,还对企业按一年期贷款基准利率的30%给予贴息,对工业企业通过有机更新提高容积率的,不再增收土地价款,并减免相应的城市基础设施配套费,提升企业挖潜动力。

萧山区还加强了工业用地资金池的管理,规定每年从全区年度经营性用地出让收入中计提2%,组建工业用地资金池,并实行专项管理。其中70%给镇街、平台和区属全资国有公司,用于新增产业项目和盘活存量工业用地的做地、征地拆迁、基础设施配套等支出的补助;30%用于区属全资国有公司收购土地和厂房等资产,参与镇街工业园区改造、打造产业发展平台等,构建产业发展的良好生态。

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