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海南完善建设用地使用权二级市场

2021-09-24 10:26:47    来源: 中国自然资源报    作者:尹建军

日前,海南省政府办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》(以下简称《意见》),对建设用地使用权转让、出租、抵押的规则进行了完善,提出建立土地二级市场交易平台,并推进土地二级市场交易平台与不动产登记信息平台有序衔接。

《意见》明确了建设用地使用权转让规则。一是以划拨方式取得的建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。二是以出让方式取得的建设用地使用权转让,应充分保障交易自由。其中,对房屋建设工程已投资额未达到开发投资总额25%的土地,可探索实行预告登记转让制度。鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地,依据规划转型用于全省鼓励的产业项目建设。三是作价出资或入股建设用地使用权的权能,转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。此外,宗地分割、合并转让,应有利于土地开发利用,分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。

在规范建设用地使用权出租方面,《意见》明确,以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定足额上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租期限6个月以上的,应当签订土地出租(转租)合同,期限不得超过20年、不得超过建设用地使用权剩余年限。工业用地使用权出租后,承租人在符合规划、不改变用途、与出租人书面约定同意的前提下,可通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

在规范建设用地使用权抵押方面,《意见》明确,以划拨方式取得的建设用地使用权,应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权;划拨土地抵押权实现时,应当从所得价款中按经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押,其抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。

此外,《意见》还提出,建立土地二级市场交易平台。将各市县公共资源交易联网子平台作为土地二级市场公开交易载体,开设土地二级市场交易窗口,汇集、发布交易信息,提供交易场所,完善交易规则,办理交易事务,按照国家部署逐步推进线上交易平台和信息系统建设。同时,逐步建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制,积极推进与不动产登记平台的有序衔接,促进部门信息共享。 

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