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这笔土地出让金该由谁来补缴?

2021-03-19 11:58:53    来源: 中国自然资源报    作者:朱 迪

案 情

某市空港新城业主收到开发商某置业公司通知,要求补缴限价商品房转普通商品房的“购房差价”。空港新城小区已建成24栋楼,共有3万套房产,销售面积近42万平方米。作为该市较早的限价商品房项目,从2013年开始,面向某机场集团内部员工进行认购。2019年1月在进行销售备案时,该市住建局核查出项目存在购房人无限价房购房资格问题,要求置业有限公司进行清查整改,同时将情况通报给了该市自然资源局。两局联合将调查情况上报了市人民政府,该市政府组织相关部门研究提出,补缴土地出让金、城市基础设施配套费等价款,依法依规由保障性限价商品房转化为普通商品房的处理方案。得知须补缴约5亿元费用后,置业有限公司转而向业主收取补缴的价款,进而引发争议:为什么限价商品房要转为普通商品房?这笔巨额补缴款应该由谁交?

分 歧

部分业主表示,他们并不是机场集团的员工,也没有申请限价房的购房资格,而是经过其他朋友介绍,直接在空港新城售楼部认购的。开发商出示建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证等商品房项目证件,签的是商品房购房合同,购买价格与周边的商品房楼盘价格相差无几。他们认为自己买的就是普通商品房,难以接受开发商要业主分摊5亿元补缴款要求。

置业有限公司表示,当初空港新城项目是按照福利房项目的性质进行申报的,购房通知上也做了福利房的相关说明。在办理限价房销售备案,才发现因限价商品房对房产面积和购房人员资格限制较多,项目以就普通商品房名义办理了预售许可证,并与购房人签订了商品房买卖合同。而房屋售价却是按限价房定价,楼面价加上开发成本、销售运营管理成本等已经接近售价。现要补缴价款,公司无法承担。

市自然资源局表示,空港新城项目建设是为了解决机场集团整体搬迁的职工安置问题,土地取得的价格、规划条件等都与商品房开发项目不同,相关内容在置业有限公司签订的出让合同里也有明确约定。限价购房资格的审核以及销售过程管理不是该局职能,对于项目涉嫌违规问题是从该市住建部门情况通报中了解的。按照该市限价房的管理规定,限价商品房转化为普通商品房销售的,经批准后应补缴土地出让金及城市基础设施配套费等价款。根据市人民政府专题会要求,其组织核算补缴款为5亿元,置业有限公司应缴纳相应款项后,在办理后续手续。

市住建局认为,限价商品房的销售主要针对低收入家庭,销售对象有着严格的限制,置业有限公司向未取得购房资格的业主销售限价商品房,违反了该市限价房的相关管理规定。补缴价款是办理保障性限价商品房的销售备案、不动产权证等手续的前置条件,置业有限公司应按该市限价房的管理规定,主动补齐相关款项解决违规销售引发的纠纷。

分 析

为了区别普通商品房,各地都会对限价房设置有销售价格、购买者、转移等方面的限制条件。本案中要厘清问题出在什么地方,可以从以下几个方面进行分析:

销售价格受限,比同类商品房价格要低。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段,销售价格一般实行政府定价原则。销售价格在预售时向社会公布,公布价格应为限价房楼盘的最高价。判断是否按限价销售,是判断限价房开发商的销售行为是否合规的关键之一。只要限价房销售保持较高的透明度,就可以在一定程度上消除社会对限价房的各种疑虑。本案例中,该市住建局调查后,发现部分业主并不是按限价购买的房屋。

销售对象特定,申请购房人应具备购房资格。限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。各地在为确保这一政策目标实现,在制定限价管理政策时,通过设置限价商品房的申请人为具有某市居民户口或持某某市居住证、人均月收入应符合的标准等限制性条件的方式限定项目的销售对象范围。同时,采用软件摇号方式在符合条件申请人中确定项目购买资格,申请购房人数据录入、封存、解封等流程由公证机构全程监督,摇号过程由申请人代表、公证处全程监督,中签的申请人凭《限价商品住房准予资格登记通知书》与开发商办理购房手续,确保限价房配售的公平性。本案例中,机场集团内部员工购房大概只占到小区所有业主的1/5,其他绝大部分则是外部人员购买,然而这些人都没有取得该市住建局核发的限价商品住房准予资格。置业有限公司在没有办理保障性限价商品房转普通商品房手续之前,向这些人限价房的行为,显然违反了该市限价房配售的相关规定。

转为普通商品房,应补缴土地出让金。与一般商品房不同的是,限价商品房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,通过对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。可见,地价差异是形成限价商品房与房普通商品房之间价差主要因素。补缴价款也分为两种情形:一种是符合限价商品房申购资格的购房人,在购买限价商品房满5年后,自行转让上市的要其市场价格与购买价格之间差价的一定比例补缴,具体比例各地的规定不一,有的是70%,有的则是80%。另一种则是开发商为尽快收回投资,申请补缴价款解除限制后,按普通商品房销售,这类则是按公开出让时同区域、同类别未限价商品住房用地成交地价与限价房项目实际成交地价的差额全额补缴地价。

本案例中,置业有限公司没有按规定办理相关转换审批手续,就将限价商品住房按普通商品房进行了销售,购房人不具备限价商品住房的购房资格。按照该市限价房的管理规定,须全额补缴地价,该市提出了补手续的处理方案,并核算出项目需要补缴5亿元,置业有限公司应按要求补缴价款,并补办转换审批手续。

限价房政策的推出主要是为了更好满足中低收入住房困难家庭自住型需求,同时通过限制项目未来可以销售的最高房价,实现抑制区域内房价过快上涨的目标。没有履行审批就将限价房按商品房销售的行为,不符合限价房的保障性质,也违反了限价房的相关政策。部分地市提出允许限价房项目将未售出的剩余房源满足条件后可转为商品房销售的政策,这样的转化必须履行审批程序,并先行补缴土地出让金,办理变更商品房预售许可等相关手续后,才能按商品住房管理有关规定进行处置。

本案例中,经该市住建局与自然资源局组织多次协调后,置业有限公司最终补缴相应价款,项目业主也拿到了不动产权证。为避免使限价房销售陷入混乱无序的局面,该市住建局加强了限价房项目的销售管理,有市住房保障中心组织以事先甄选轮候、公开摇号配售的形式组织销售,并从预售许可开始对项目进行监管。该市自然资源局也在限价房项目用地的土地出让合同中增加违约条款,对项目业主擅自改变项目性质进行约束。

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