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“围标”疑云下的冷思考

2020-04-27 10:31:14    来源: 中国自然资源报    作者:王蕾

近日,有媒体报道称,中海地产上海公司总经理崔帅因涉嫌围标拿地,被采取刑事强制措施。而被“围标”的地块,就是上海市虹口区嘉兴路街道的HK271-01地块,是虹口区近3年来首次出让的纯宅地块。然而,这块被上海地产圈誉为“钻石级”的纯宅地,却被中海地产以底价竞得,引发业内轰动。

土地招拍挂中的围标,一般是指几个投标人通过互相约定、限制竞争,使某个利益相关者中标,从而降低拿地成本。对于动辄数十亿元的土地价款,围标行为不仅会造成国有资产的严重流失,也会影响房地产市场的公平竞争。

纵观近年来的土地市场,随着观念深入、市场成熟、制度完善,以及自然资源等部门的重点整治,围标现象已经大幅减少。此次事件尚在调查之中,但再次引发了业界对于土地出让规则如何兼顾公平与效率的思考。

上海土地市场实行了3年的“招挂复合”打分制,初衷是控制竞标人数、抑制溢价过高,并通过筛选评估,让房企提出更优的建设方案。这一方式淡化了“价高者得”的概念,需参考项目方案、房企实力、技术资质、信用等级等指标,全面评价竞标人,有助于地块价值发挥。近年来,为了抑制地价非理性上涨,北京、广州、重庆等城市也都在积极探索综合评标或评分制。然而,业界对这一方式的质疑在于,存在政府干预,可能影响市场的公平性,特别是除了报价因素外,打分项目、评分标准的设置直接关乎竞标结果。

从本质来看,土地出让规则制定的难点,是区分市场化和非市场化的界限,找到效率和公平之间的平衡点。从抑制地价的角度,让实力较强的企业来开发地块,有利于优化规划方案、提高开发质量;从放开竞价的角度,让价高者得,虽有利于减少寻租,但市场的平稳或会受到影响。

实践中,如何发挥市场机制和政府调控的双重作用,成为土地市场面临的难点,不少地方尝试从创新出让方式和加强市场监管破题。

一方面,很多城市不断创新土地“招拍挂”出让方式,采取“双向竞价”“限房价+竞地价”“限地价+竞配建”“竞自持+摇号”,以及预公告等,实现不同方式的优势互补。还有针对不同用地实行的差别化政策,比如,广州对商品住宅用地及商业用地的出让不设立任何准入门槛,但城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地等社会事业用地将设立一定的行业准入门槛。

另一方面,为保障土地市场规范运行,监管力度也在日益增强。针对地块溢价过低、成交过程或结果异常的事件,不少城市明确规定,如存在围标、串标的,将移送司法机关调查处理,无条件取消竞买人土地竞得资格,并纳入自然资源市场信用“黑名单”,一定时间内不得参与土地竞买。

在我国市场经济日趋成熟的当下,土地要素的价格理应更多地由市场决定,但前提是市场规则科学、公平、合理。土地出让制度的创新与完善,既不能背离市场化的大方向,也要防范灰色交易卷土重来,尽可能实现公开、公平、公正。将市场实践反馈作为规则完善的依据,从制度上堵住容易引发违规行为的漏洞,引导更多房企参与良性竞争,才能促进土地市场的健康有序发展。

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关键词: 土地市场
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