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加大供地倾斜力度 规范市场运行秩序

2021-03-04 10:16:10    来源: 中国自然资源报    作者:阎 炎

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“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。

住房问题关系民生福祉。“十四五”规划建议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展;有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。从“十四五”开局之年地方两会的政府工作报告和近来地方出台的房地产新政来看,增加租赁住房尤其是保障性租赁住房供给、规范发展住房租赁市场,是未来几年坚持“房住不炒”的重头戏。

▶保障租赁住房供地,建设保障性租赁住房

中央经济工作会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。

保障性租赁住房,主要包括公租房与政策性租赁住房两部分。公租房解决城镇住房和收入“双困”家庭,实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向“新市民”,政府给予政策支持,多主体投资、多渠道供给。

地方两会上,多地提出保障租赁住房供地,多渠道筹措保障性租赁住房。

北京市在今年的政府工作报告提出,要努力解决好住房突出问题。根据《北京日报》报道,3月初北京市政府召开常务会议,会议研究2021年度建设用地供应计划时,明确合理增加居住用地供应,加大向租赁住房倾斜力度,多措并举、综合施策,保持房地产市场平稳健康发展。

广东省在政府工作报告中提出,着力解决大城市住房突出问题,加强保障性租赁住房建设,规范发展长租房市场,加大土地供应力度,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,大力发展共有产权住房。

上海市提出,优化住房保障体系,加快租赁房建设,形成供应5.3万套。近日,上海市又针对位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城,提出加快推进新城规划建设工作的实施意见。其中包括“完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”:推进人才安居工程,探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房,提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业持有的租赁性住房比例,在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。

海南省将出台鼓励政策,形成存量商品住房转型利用、市场化租赁住房建设、利用闲置土地建设租赁住房等实操案例。山西省将筹集租赁住房10万套。甘肃省提出有效增加保障性住房供给,加快补齐租赁住房短板。

从地方两会政府工作报告的相关表述可以看到,多地将保障性租赁住房供给作为解决大城市住房问题的重要途径。

同时,“只租不售”地块供应,还有稳地价、稳房价的作用。近日,多个城市集中供地,引起舆论关注。对此,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,2020年我国重点城市住宅用地供应量均超过近5年平均完成交易量,大多数比2019年明显增加。各重点城市今年要继续增加住宅用地供应量,充分披露住宅用地供应信息;同时,继续鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价措施。

▶整顿住房租赁市场秩序,强化租赁企业资金监管

关于租赁住房市场发展,中央经济工作会议提出整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

2021年多地政府工作报告提及整顿规范住房租赁市场秩序,如北京、海南、重庆、山东等地。北京市提出规范租赁市场秩序。山东省提出坚持租购并举、因城施策。重庆市提出,构建租购并举的住房制度,建立健全长租房政策体系,着力解决青年群体住房问题。

长租房是租赁关系稳定、租金相对稳定、可长期租赁的住房。发展长租房对增加租赁市场有效供给、改善租赁供需失配、提高租房生活品质、平稳租金价格以及促进住房消费健康发展有积极作用。

聚焦近年来长租房市场存在的问题,2月以来,一线城市密集发布房地产市场新政,规范住房租赁市场,尤其是规范“租金贷”问题。

其中,北京市规定,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月,收、付租金的周期应当匹配;住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。

深圳市强化了对住房租赁企业的资金监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金,由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

上海市则从加强住房租赁市场主体管理、房源信息发布管理、住房租赁合同网签备案管理、住房租赁交易服务管理、住房租赁交易资金监管、租赁房屋安全管理、住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和住房租赁管理制度保障等九方面做出具体规定,坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

业内人士普遍认为,没有租期错配,避免出现资金池,等于为长租公寓的发展上了“安全栓”,住房租赁市场健康发展将更有保障。

▶推进“租购同权”,构建租购并举的住房制度

真正实现“租购同权”,让租房与购房关联同等的公共服务,才会有租赁住房市场的长久稳定发展。

对此,地方两会也透露出明确的政策信号。海南省将出台租购同权办法,整顿规范住房租赁市场秩序,及时处置长租房违约风险隐患。宁夏回族自治区政府工作报告提出坚持“租购并举”,重庆则提出“构建租购并举的住房制度”。

自中央经济工作会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,“租购同权”再度成为房地产市场的热词。

为落实“租购同权”,辽宁省相关部门近日向媒体透露,2021年辽宁省将推动租房居住人群在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务。

苏州市于2020年年底出台租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意,租房人可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户,破除了租房落户的隐形门槛。

深圳市今年2月就促进住房租赁市场平稳健康发展发布的文件中,强调“大力推进公共服务均等化”,并就公共服务均等化中最受群众关注的教育门槛问题出台政策。文件提出,结合户籍迁入的相关政策,逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时,优化租赁住房积分入学政策。

上海市提出在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策,研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策;因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

有业界人士分析指出,入户入学是与购房关联最紧密的公共服务,将住房租赁与这些群众最关心、最需要的公共服务真正对接起来,“租购同权”离真正落地越来越近了。这对未来租赁市场的发展将产生有力的支撑作用,有利于提升和稳定租金水平、盘活存量住房资源,进而引导和培育公众租赁住房的消费观念。

专家声音

●租赁住房供给需要系统解决方案

落细落实租赁住房供给政策,需要在多领域协同发力,从住房发展规划、土地供应、规划建设、金融财税、城市安全等维度提供系统解决方案。租赁住房消费的推动需要各部门联动,还需要落实完善住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

●发展租赁住房利于释放消费潜力

发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。在新发展格局下,消费将发挥基础性和引领性作用。据相关机构预测,2035年居民消费占GDP比率要达到60%,相较于现在增加约20个百分点。在未来15年的时间里,如果解决了城市人口工作地和居住地相一致的问题,就能更好地释放消费潜力,促进消费尤其是服务消费。培育租赁住房这样一个新型的住房消费,有利于降低以往高昂的购房和贷款利息支出,打通消费堵点,释放其他消费需求。

北京大学光华管理学院教授 张 峥

●发展租赁住房应拓宽用地来源

大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举。发展好租赁住房市场需从三方面入手。一是落实“租售同权”,特别是优质教育资源的同权化。二是在资金方面,不仅需要加大金融市场对租赁住房的支持力度,更多地吸纳社会资本、政府资本等多种资金,“多渠并举”扩大建设资金来源。更重要的是,要形成“开发—培育—退出—开发”的投融资闭环。三是拓宽用地来源,运用市场化手段盘活现有存量住房,并完善相应的监管举措,也可采用划拨等行政手段提供新的、低价的租赁住房建设用地。

平安证券首席经济学家 钟正生

●政策性租赁住房是市场“稳定器”

大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。受政府政策支持、价格政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。

浙江工业大学教授 虞晓芬

●行业发展要合法、规范、专业

住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下,经历了一个非常快速的发展过程,在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。住房租赁企业是加大租赁住房供应,大力发展住房租赁市场的重要组成部分,应支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

北京大学教授 楼建波

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