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从“造房子”到“造生活”

2021-05-31 10:15:30    来源: 中国自然资源报    作者:李风 胡盛东 赖俭 陈倩

核心提示:浙江以“未来社区”建设为抓手,提升城市宜居宜业水平,托起群众稳稳的幸福。“十四五”期间,未来社区将增点扩面,实施“三化九场景”建设推进行动,建成100个左右省级试点。这是继“千万工程”“特色小镇”“最多跑一次”之后,浙江推动高质量发展,着力打造的新时代浙江“两个高水平”建设又一张新名片。

社区,是城市的基本功能单元。2019年,浙江省启动建设“未来社区”,构建以人为核心的城市现代化平台、满足人民对美好生活的向往。

未来社区建设没有先例可循,一切都要在探索中明确、在试点中成形。

“问计于民”找痛点

“高品质生活体现在哪些方面?”“医院、学校、老年人的活动场所有没有?与一般小区有啥不同?”在浙江省衢州市柯城区规划新建的礼贤未来社区商品房售楼处,几位居民围着工作人员不停地询问。这是不久前记者在现场见到的一幕。

对于居民的需求和问题,浙江省很早就已关注和谋划。2018年12月,省级相关部门就未来社区建设展开问卷调查,共收回3万余份有效问卷、数十万条信息和建议。

问卷结果显示,目前城市社区特别是老旧小区运营管理的痛点难点问题较多,主要集中在几方面:重房地产轻人文,邻里关系淡漠,缺少文化交流载体平台;托幼难、入幼难,优质教育资源稀缺,覆盖人群少;社区医疗“看得起”但“看不好”,养老设施与服务缺失,健康多元化需求难以满足;停车难、公共交通出行不便,物流配送服务不完善。基于广泛的调研,浙江对未来社区建设心中有了数。

2019年1月,浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”概念,3月省政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》,对浙江未来社区建设提出了明确的工作目标和建设要求。“重民意”是浙江未来社区建设的特点之一。记者了解到,各地充分利用传统媒体、互联网、调查问卷等方式,广泛征求群众、企业和基层意见,问计于民、集思广益。

建设“未来社区”,不能忽视人的感受。未来社区是什么?就是围绕社区全生活链服务需求,以人本化、生态化、数字化“三化”为价值导向,以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理“九大场景”创新为引领的新型城市功能单元。

一言以蔽之,依靠科技与智能的力量,通过新建、重建、改造等,将社区打造成一个以人为本的智慧、环保、有温度的生活圈。既能满足居民的生活链需求,同时提供便捷的智慧生活配套服务。

未来社区建设理念被社会各界高度认可,地方政府加快贯彻、相关企业积极响应、广大群众热切期盼,推进态势良好。浙江省先后确定两批共60个试点项目,预计直接受益居民63.8万人。

聚焦“三化九场景”

未来社区试点聚焦“三化九场景”,加快将“三化”理念转化为创新实践,因地制宜推动“九场景”理念功能融合落地,打造创建美好家园新模式。

现已开工建设的礼贤未来社区项目位于衢州市新老城区交界。项目规划单元100公顷,其中实施单元28公顷,总建筑面积65万平方米,计划总投资53.35亿元。礼贤未来社区试点创建推进办相关负责人介绍,项目规划总体布局为“一核一带双心三片区”。“一核”指中央TOD公共核,即集交通、公共服务、办公、文化、商业服务为一体的社区级综合服务核心,其中TOD指的是规划一个居民区或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种规划设计;“一带”指空中林荫跑道活力健康带,联通着文化公园、地面文化街区、天桥连廊系统等,搭建多层次步行网络;“双心”指教育副中心和健康副中心,“三片区”包括品质居住区、便民生活区和生态居住区。

“项目践行低尺度、密路网、小街巷,无围墙、无边界、无障碍,生态化、低碳化、智慧化,市井味、烟火味、人情味的规划建设方针,实现新型城镇化与产业智慧化、空间治理与社会治理的同步转型。”礼贤未来社区试点创建推进办相关负责人表示。

针对邻里关系淡漠的现状,记者在礼贤未来社区项目方案中注意到,该社区将以塑造“共享同乐”特色邻里文化,构建贡献、声望等积分体系,推行以积分换服务,促进居民互助、资源共享,构建“远亲不如近邻”的未来邻里场景。

大家关心的社区教育问题,在礼贤未来社区也找到了答案:社区将在邻里中心配置1000平方米的国际双语托育中心,为居民提供国际双语托育服务。根据社区儿童、青年、中年、老年各年龄段教育需求差异,开展多层次学堂课程。在规划单元配置幼儿园、小学、青少年宫,优化教育公共服务资源。

对于停车难、公共交通出行不便,物流配送服务不完善等问题,礼贤未来社区项目方案提出“打造未来交通场景”——构建“5、10、30分钟出行圈”,其中5分钟步行圈配置室内、室外健身点,15分钟步行圈内配置健身场馆、球类场地等场所设施。

浙江首批24个未来社区试点名单中,位于钱塘江南岸的杭州市萧山区瓜沥镇七彩社区,是新建与改造结合的未来社区。七彩未来社区规划显示,社区实施单元分为ABCD四个区块。

目前,占地52亩的A区已经基本完成建设并投入运行,将公共服务、智慧治理、交通出行、创新创业、邻里共享、文化教育、运动健康7个场景内容融合,并浓缩在10万平方米的一站式社区邻里综合体当中,以步行15分钟的距离为半径,覆盖全社区。占地70亩的B区块将引进数字创新产业,目前项目桩基工程已完成;占地115亩的C区块为商住用地,主要布局人才公寓及商业配套;占地367亩的D区为原有居住小区,主要由1个安置小区及3个住宅小区组成,将实施未来社区配套提升改造。

场景逐步实现,变化悄然发生。记者在七彩未来社区看到7个场景的雏形已经显现。比如,社区智慧公共服务中心可就近办理社保、医保、市民卡等;立体化交通出行体系,有效解决了居民公共交通出行不便和停车难问题。

注重节约集约用地

浙江土地资源紧缺,未来社区试点建设注重节约集约用地,应是题中之义。

地处浙江中部的金华市目前共有7个未来社区建设试点。该市出台的《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的实施意见》提出,要集约高效利用空间,创新城市空间开发模式,鼓励试点项目按照公共交通导向(TOD模式)开发理念, 加大地上地下空间综合开发力度,实现土地高强度高复合的混合开发。

杭州市萧山区瓜沥镇七彩社区采用了“原址提升+功能混合”的开发模式,不增加新的建设用地,通过对土地混合用途出让、对低效用地高效开发,将原来占地面积9952平方米的老旧露天公交中心,建成一个建筑面积2.98万平方米的现代TOD公交楼。这幢土地复合利用的新大楼,一楼是公交首末站,二到六楼是公共停车场,停车场又连接着图书馆、运动健身中心、老年康养中心等公共配套场所。

2020年6月16日,衢州市柯城礼贤未来社区2幅地块、总面积300余亩的国有建设用地使用权成功拍卖出让。拍卖出让的300亩土地,原来分布着旧厂房、旧仓储、老职工宿舍,此次礼贤未来社区项目建设,对这片低效用地进行再开发,将建设商品房、安置房、人才公寓、公租房以及配套设施。

坐落于杭州老城区的上城区始版桥未来社区是一个“高密度旧城中心区”改造项目,总建筑面积110万平方米。始版桥社区围绕“立体市井、立体花园、立体联通”三大核心特色,探索高密度下旧城区改造及土地复合利用的新路径,高效利用城市的空间资源。这其中,“立体市井”很好地体现了社区空间的集约化:底层是全开放空间,引入餐饮、零售、新文创等商户,打造“望江好街”;二层邻里空间,统筹整合养老、幼托、医疗等社区公共服务设施;顶层长廊空间,让居民漫步于“天空之境”,成为城市的新景观平台。以空中连廊联通所有楼栋,通过建立多层级立体化邻里共享空间体系,为居民提供“老幼乐”无缝衔接邻里生活。

无独有偶。永康市东城街道田川村是全省首批未来社区试点。“田川未来社区将建设空中连廊,开辟地下空间,这个立体设计体现了高效用地。”永康市自然资源和规划局相关负责人介绍,空中连廊设计为社区居民提供了立体通道,也为行人提供了一个空中观景平台。四通八达的地下通道将地下商业空间与地下停车场串联起来,实现了地下空间的相互连通与开发利用。

永康市自然资源和规划局相关负责人表示,“上天入地”的设计浓缩了未来城市发展理念——高效利用空间。田川未来社区建设将通过合理确定架空空间以及公共开敞空间,达到减量用地、提升用地强度、促进低效土地再利用的目的。

实施土地“带方案”出让

推进未来社区试点建设,需要优化城市资源要素配置。其中实行土地“带方案”出让,是浙江确定的未来社区建设试点政策之一。

丽水市莲都区灵山未来社区作为省内首个土地“带方案”出让的未来社区项目,2019年12月24日由杭州市城建开发集团以20.58亿元竞得,2020年1月开工建设。该社区位于丽水主城区,东北至白云山森林公园,南邻好溪堰,东临灵山寺风景区。社区周边教育医疗资源配套齐全,交通便捷。项目总用地面积约330亩,总建筑面积83万多平方米,计划建设住宅人才公寓、公寓式酒店、综合型邻里中心、医养综合体、托育所、幼儿园等。

丽水市自然资源和规划局相关负责人表示,实施土地“带方案”出让是未来社区建设的关键一环,在适度降低用地成本的同时,约束土地受让人落实未来社区建设标准,推动以“九大场景”为重点的集成系统真正落地。

丽水市紧扣试点建设要求,围绕整体由平台公司投资建设或平台公司牵头相关社会方投资建设、整体向社会资本公开出让、“划拨+出让”组合建设等模式开展充分探讨,最终确定灵山社区土地“带建筑设计方案和建设运营特别约定协议”整体公开出让,受让方作为一个实施主体一体化运作。

“灵山社区土地‘带方案’出让合约与一般合约相比,最大的差别在于以附件形式增加未来社区建设运营特别约定协议。”丽水市自然资源和规划局相关负责人表示。地块建设的公寓式酒店必须整体回购,不得分割销售、分割转让和分割抵押;公共泊车位不应少于总停车泊位10%;医养中心建筑面积不少于3900平方米;总用地范围内建设公共绿地及河道改造面积1.8万平方米……为实现未来社区项目后续有效监管,丽水市重点聚焦协议落实、房价管控、可持续运营,将灵山未来社区约束性指标及建设运营要求转化为协议条款,约束土地受让方严格落实,确保群众“搬得进、住得起、过得好”。

同时,制定特别约定协议,对项目建设进度、质量安全、场景落地、委托配建、运营验收等方面设置相应要求,明确违约责任并进行风险提示说明,强化土地受让方履约力度。

打造“产业+社区”融合平台 

引领生活方式变革的同时,未来社区建设还要构建创业新场景,打造产业新平台,招引产业新项目,带动产业新发展。

记者在杭州市拱墅区瓜山未来社区看到,数十幢农房修葺一新,驻扎这里的各类创业创新团队被贴上各式标签。各个团组为独立院门,门上已安装人脸识别系统。瓜山未来社区在改造过程中保留农居老房,采用“系统化改造、插花式改建”的方式,打造电竞、宠物、中国风等特色组团和共享公共空间。目前社区一期建设已完工,14个创业创新组团对外试运营,累计入住3700余人。

杭州市规划和自然资源局拱墅分局相关负责人介绍,瓜山未来社区把产业发展作为源动力,以高效智能、便捷舒适的居住环境,吸引人才落地入户、创业企业孵化,打造共建共享的产城融合平台。

瓜山未来社区依托大城北开发建设红利,借助规划单元内智慧网谷省级特色小镇及运河湾文化街区、康桥健康产业园等产业平台,将“产业+社区”发展有机结合。目前区域内已招引新浪、奇虎360、58同城、联想、浙数文化等行业领军企业入驻。结合拱墅区的数字经济、智慧物流、直播电商等初具雏形的产业中心发展,既为未来社区储备需求客户人群,又能为企业里的有志青年、创业人才提供创新共享空间。通过聚焦青年需求,提供更低创业启动成本、更好生活配套服务、更浓运河文化氛围和更全功能业态,打造工作、教育、居住的舒适未来生活圈。

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