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聚焦广东省深化工业用地市场化配置改革新政

2021-09-16 10:15:55    来源: 中国自然资源报    作者:肖乃花 姚三军

广东省近日印发并实施《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》(以下简称《措施》),从高效配置新增工业用地、大力盘活存量工业用地、引导工业项目集聚发展及加强工业用地服务监管等四方面着手,制定了一系列举措,扩大工业用地有效供给、保障中小企业生产空间、降低工业企业用地成本,为广东省产业发展提供助力。

高效配置新增工业用地

为了高效配置新增工业用地,《措施》提出了加强供需对接,推行“标准地”供应,推行“带项目”供应以及推动“交地即开工”等举措。

《措施》要求,市、县自然资源主管部门在编制年度建设用地供应计划时,应发布国有工业用地和集体工业用地的需求申报公告,收集市场需求。市、县自然资源主管部门要会同相关部门,依据国家产业政策、当地产业发展规划,结合市场供需及招商引资等情况,认真研究市场需求,并将其中合理需求纳入建设用地供应计划,报经同级人民政府同意后向社会公布,接受用地预申请。

“标准地”是指根据不同行业分类,在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标,并结合区域评估结果和规划要求,在同一区域内按照统一的标准进行供应和监管的国有工业用地。《措施》明确由省工业和信息化厅、自然资源厅牵头制定“标准地”控制指标体系,设定建设、投资、就业、税收、研发等方面的供地控制指标。在此基础上,各地结合区域评估和相关规划成果,确定具体规划条件和控制指标纳入供地方案。

同时,《措施》提出“带项目”招标拍卖挂牌供应制度,对地方政府拟引入的意向用地项目,先由市、县招商部门会同相关产业主管部门进行论证,提出产业准入条件、履约监管要求、项目监管协议等,按程序纳入供地方案,再实行招标拍卖挂牌公开供应,极大地提高了供地的精准性。

对于规划建设条件明确的工业项目,《措施》明确,市县级人民政府可组织自然资源、住房和城乡建设等主管部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计方案,由市、县自然资源主管部门纳入供地方案,实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。

有效盘活存量工业用地

为了有效盘活存量工业用地,《措施》提出,支持各地多措并举盘活存量工业用地;试行预告登记转让,支持投资额未达到转让条件的工业用地先预告登记再投入、转让;支持国有工业用地抵押,拓宽建设资金来源;降低“三旧”改造中“工业改工业”的政策门槛;支持工业项目使用集体经营性建设用地,明确集体工业用地的供应方式和监管责任。

广东省鼓励各地采取统一收储后出让、引导企业协议转让、“三旧”改造等多种方式整理工业用地,拓宽工业用地供给渠道,并支持各地采取清理腾挪、强化整合等方式加大存量国有工业用地收储力度,支持建设一批承载大项目、大产业、大集群的专业化园区、省产业园等工业集聚区。

试行预告登记转让制度将促进和规范土地流转使用,提高土地使用效率。《措施》提出,允许开发投资额未达到25%的工业项目用地在签订转让合同后,先办理预告登记,待开发投资总额达到法定要求时,再依法办理转移登记。

降低“工业改工业”门槛,将加速产业转型升级。在早期快速发展过程中,广东省珠三角地区形成了一些用地手续不完善、建设强度低、经济效益差的存量工业用地。为了加快盘活这部分用地,《措施》降低了“工业改工业”项目纳入“三旧”改造标图建库范围的门槛,支持其按“三旧”改造政策补办用地手续。同时,按照权责对等原则,对于补办手续后不按照约定实施“工业改工业”的,可依据事先约定由政府无偿收回土地使用权。

《措施》还明确了集体工业用地的供应方式:以出让方式供应的,必须采取招标拍卖挂牌方式;以租赁方式供应的,可以先采取协议方式,有两个以上意向用地者的,再转为招标拍卖挂牌方式。

此外,广东省将全力支持国有工业用地抵押。以有偿方式取得的国有工业用地使用权抵押,抵押物价值由抵押双方协商或通过评估决定,国有工业用地地上无合法报建手续的建(构)筑物及其附属设施不得纳入抵押物,抵押权实现时按照双方约定的方式与抵押物一并处置,土地有偿使用合同对抵押已有约定的,从其约定。

引导工业项目集聚发展

《措施》要求各地根据本地区产业发展实际,统筹存量工业用地和新增工业用地,在国土空间总体规划中合理确定工业用地规模和布局,对于新增和拟保留使用的存量工业用地全部落实建设用地规模。新建工业项目和经批准实施异地搬迁的工业项目,除因安全生产、工艺技术等特殊要求外,原则上应当进入开发区(产业园区)生产建设。同时,加快实施村镇工业集聚区升级改造攻坚行动,“关停并转”一批村镇工业集聚区,升级改造后土地规模较大、产业发展基础较好的村镇工业集聚区可规划建设省产业园。

针对中小微企业用地保障不足,工业厂房供应不足、价格高等问题,《措施》要求各地在年度建设用地供应计划中安排一定比例的国有工业用地用于标准厂房建设,保障中小微企业生产空间。标准厂房用地可按规定采取出让、租赁、作价出资(入股)、先租后让、弹性年期出让等多种方式供应,尤其鼓励珠三角地区地市探索建设只租不售的标准厂房。各地可在标准厂房用地供应方案中明确主导产业方向,引导产业链上下游中小微企业集聚发展。

广东省还将增加混合用地供给,提升产业融合发展。一方面,明确新型产业用地配套行政办公、生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比例控制在30%以内,提高配套服务设施的建设水平,增强对新产业、新业态高素质人才的吸引力。另一方面,允许同一土地使用权人相邻多宗工业用地适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施,发挥配套设施的规模效益。此外,允许工业用途与其他产业用途(不包括商品住宅)进行混合供地,其中工业用途建筑面积占比不低于50%,进一步促进二、三产业融合发展。

加强工业用地服务监管

《措施》提出,市县要建立工业用地用房供需服务平台,规范地价管理,建立监管协议制度,相关部门要按照“谁提出、谁监管”的原则实施联合监管,确保工业用地真正用于工业。

市县级自然资源主管部门须会同相关主管部门依托现有的土地市场交易或供需平台,建立工业用地用房供需服务平台,汇集工业用地用房供需信息,引导工业企业通过平台发布用地用房信息,并为企业提供供需对接等服务。通过平台达成工业用地交易意向的供需双方,可转入土地交易机构进行交易。

同时,各地可在不低于国家工业用地最低价标准的基础上,制定本地区不同类别工业用地的出让最低价标准或地价修正系数。新型产业用地可根据生产用房分割转让比例、转让限制条件、政府回购要求等因素实行差别化地价。存量国有工业用地转为新型产业用地、混合产业用地的,应在评估基础上综合确定应补缴地价款。混合产业用地出让底价不得低于相应地段各用途对应级别基准地价乘以其比例之和的70%。

对于新供应使用的国有工业用地,《措施》明确,县级人民政府或开发区(产业园区)管委会应与工业用地受让(承租)方签订项目监管协议,明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、退出机制、股权变更约束、生态环境保护要求等内容。相关主管部门要按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管,实行全周期管理。对于使用集体经营性建设用地的工业项目,县级人民政府可与受让(承租)方签订项目监管协议,相关主管部门要按照职责分工依法依规依约实施监管,其中涉及改变土地用途的,由县级自然资源主管部门负责监管。

此外,《措施》还明确,要将工业用地有偿使用合同、项目监管协议履约情况等纳入信用管理,强化信用约束,实行守信奖励、失信惩戒。

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