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“工业锈带”华丽转身

2021-11-22 09:42:02    来源: 中国自然资源报    作者:王娟 蒙涯

杨浦区滨江段是上海市黄浦江两岸综合开发的重要组成部分,见证了上海乃至中国近代工业的发展历程,被称为“近代上海工业的摇篮”。杨浦滨江岸线长约15.5公里,开发范围近13平方公里,其中滨江南段距离市中心仅5公里,区位优势、资源优势显著。

近年来,上海充分发挥土地储备的支撑和保障作用,统筹推进杨浦滨江地区城市更新,克服了产业落后、财政压力较大、住宅区配套公共建筑不足、厂房权属复杂等一系列困难,实现了环境品质提升、城市片区产业转型升级的目标,将“工业锈带”重塑为“生活秀带”。

破解旧厂旧居动迁难题

上海市杨浦区滨江岸线工业厂房林立,权属情况复杂。这些地块的旧改项目主体中有租赁户、改制企业、集体户口,还有破墙开店、违法搭建等情况,历史遗留问题多,对租赁户的清退一度成为滨江土地收储的“拦路虎”。

据上海市土地储备中心负责人介绍,城市土地收购储备与土地征收的法理依据差异较大。土地储备机构多为地方政府设立的公益性事业单位,土地储备行为通常不具有强制效力。实施土地收购储备时,储备机构与原土地使用人是两个平等的经济主体,收购价格完全根据市场状况自由协商确定。近年来,沿江土地原使用人越来越认识到滨江资源的价值,故而“惜售”,对政府的土地收购补偿价格抱有很大预期,部分企业还提出了异地安置的补偿要求,以保障企业持续发展。目前,土地储备资金主要来源于土地出让收入和专项债券。由于杨浦区是上海旧城区改造“大户”,在进行滨江地区旧厂旧居动迁时,财政资金压力较大。

针对上述情况,上海创新采取了“市、区联合储备”工作机制,即由上海市土地储备中心与杨浦区土地发展中心以6∶4的比例共同投资,进行杨浦滨江地区整体收储和综合开发。在具体实施中,上海还探索实践了土地出让溢价分成机制、存量更新机制,在坚持公共利益优先的原则下,促成“政企合作、利益共享、责任共担”。

根据《上海市关于本市盘活存量工业用地的实施办法》,存量工业用地收储并出让土地使用权后,原土地权利人可以参与土地溢价分成,该办法充分调动了企业积极性,加快了土地释放、租赁户清退、场地拆平和腾地交地等工作,有利于对有条件的地块实施存量更新,推动低效用地转型升级。

记者从杨浦区滨江开发办公室了解到,依托市区土地联合收储机制,杨浦区加强了统筹协调,解决部分企业和单位要求土地置换等诉求,逐步解决历史遗留问题。目前,杨浦滨江南段整体收储基本完成,市、区两级储备机构共储备土地约1.8平方公里,涉及企业22家,工业码头6处。杨浦滨江南段及滨江腹地共完成旧改2.6万户,显著改善了居民居住条件。

打造在线新经济生态园

第一家自来水厂、第一家发电厂、第一家煤气厂……中国民族工业企业里有13个“第一”由上海杨浦区创造。其中,始建于1881年的杨树浦水厂至今仍在运行;始建于1912年的杨树浦发电厂曾是远东第一大电厂。虽然有着辉煌的历史,但时至今日,沿江的100余家大中型企业大多减产停产,滨江地区环境破败,亟须转型升级。

在上海“十三五”规划中,杨浦滨江定位为杨浦区创新驱动发展、经济转型升级的动力引擎,创新创业要素的集聚区,优秀文化荟萃和生态文明展示的示范区。2018年,上海市规划和自然资源局发布《黄浦江、苏州河沿岸地区建设规划》,提出打造“一江一河”世界级滨水区和城市会客厅,杨浦滨江被赋予了新的历史使命。

产业是支撑经济社会发展的核心和基础。为加快杨浦滨江地区产业升级,上海创新招商机制、实施“组团开发”,集聚一批特色产业,想办法吸引旗帜性、引领性、龙头性企业落地。杨浦区整合了相关单位的招商职能,形成市场化企业招商服务机制,先后引入美团上海总部、哔哩哔哩、字节跳动等重大产业项目,同时加快新型基础设施建设,通过数字赋能加快制造业转型发展。杨浦滨江南段整合土地资源,依据规划,打造了在线新经济“总部秀园”,建设了上海船厂、杨浦大桥、杨树浦电厂三大区域。

2021年初,杨浦区“在线新经济生态园”揭牌,标志着上海正式启动建设以“在线新经济”为特色的世界级创新地标,未来这里将建设成为全国领先的在线新经济创业基地和发展高地。

生产岸线变身生活岸线

在杨浦滨江整体开发前,滨水地区以码头、仓储及工业厂房为主,公共设施不足、环境质量差,既限制了企业的发展,也使城市生活与滨水空间严重隔离,一直以来都处于“有江看不到江、走不到江”的窘境。

杨浦滨江南段完成整体收储后,将滨江一线最宝贵的空间释放出来。目前杨浦滨江南段约5.5公里岸线实现贯通开放,开放公共空间达到了21.6万平方米。

为解决杨浦滨江区域配套公共设施不足和市政基础设施薄弱的问题,上海专门设立了区域性开发公司负责公共服务设施建设等土地一级开发工作。在滨江南段土地储备范围内按照规划要求,结合岸线特点,建设了大量的广场道路、滨水设施、公共绿地,建成“三道”(漫步道、跑步道、骑行道)近17公里。

滨江南段核心区共保留24处、66幢,总建筑面积达26.2万平方米的历史保护建筑及其他大量百年工业遗存。杨浦区按照“重现风貌、重塑功能、重赋价值”的原则,通过实施有限介入、低冲击开发,积极推动工业遗存再利用。先后完成毛麻仓库、烟草仓库、明华糖仓等历史建筑的修缮改造,一大批工业遗存“活化”成为咖啡馆、休闲运动码头、工业遗址公园,进一步提升了“工业遗存博览带、原生景观体验带、三道交织活力带”的“三带”融合。

目前,杨浦滨江南段整体收储与综合开发基本完成,产业转型升级初见端倪。上海市规划和自然资源局副局长王训国表示,上海已进入以存量开发为主的内涵式发展阶段,着力推进城市有机更新成为这座超大型国际化大都市发展的当然之选。土地储备作为城市有机更新的重要手段,将在新形势、新要求下创新实践,发挥更大的作用。

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